【安信策略·经典重温】2018主题展望之政策篇——改革开放40周年

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  整体观点

  事件:1月24日,中共中央政治局委员、中央财经领导小组办公室主任刘鹤在第48届世界经济论坛上就“中国的经济政策”作特别致辞,其中着重强调:今年是中国改革开放40周年,过去40年中国经济高速增长靠的是改革开放,未来推动经济高质量发展仍然要靠改革开放。并在问答环节提出:最好的纪念方法就是推出新的,力度更大的改革开放的举措。

  点评:改革开放无疑是我国18年政治生活中的一件大事。 去年9月金砖国家会议上,习就曾指出:“改革开放近40年,到明年我们要隆重地纪念一下”。10月,新一届中央政治局常委见面会上,习再次表示:“2018年,我们将迎来改革开放40周年。改革开放是决定当代中国命运的关键一招”。本次刘鹤主任的发言是党中央精神的一次延续,再次彰显了其政治高度。

  我们认为改革开放40周年将成为今年最大的市场政策类主线,今年可以预期将有许多围绕改革开放40周年的纪念活动及相关新政策。具体的,开放层面除了之前我们持续推荐也是市场预期比较充分的一带一路、海南、自由港等,还需要留意刘鹤主任本次讲话特别提及的金融业、制造业对外开放以及知识产权保护;改革层面,今年会是国企改革继续加速、深化、推广、落地的一年,另外以雄安为代表的区域改革和以租售并举为代表的房地产改革也值得关注。

  以下是【安信策略·深度重磅】2018主题展望之政策篇(合集):

  2018年政策类主题展望:改革开放40周年是最大主线!

  2018年是中国改革开放40周年,也正是我国改革事业承前启后,继往开来的关键节点。在这一时间点上纪念改革开放40周年,一方面是对40年来改革开放成就、经验和教训的总结,另一方面更是为了坚定改革开放的道路、全面深化改革。我们预计,改革开放40周年将成为明年最大的政策类主题,届时许多对改革开放40周年的纪念活动及推出的相关政策都将成为主题上涨的催化剂。具体的,改革开放40周年主题可以细分为三条主线:扩大开放:自由贸易港等;区域改革:雄安新区、海南等;产业改革:住房租赁改革等。

  扩大开放:自由贸易港,新一轮开放的新高地

  当前的世界格局和世界对外贸易背景与改革开放之初已经出现了较大的变化,我国新一轮的对外开放政策正在酝酿之中。自由港将成为我国对外开放的新高地,我们根据港口基础、政策基础和目前表态再综合城市定位和自贸区发展情况,我们认为,上海自由港落地最为确定,同时宁波-舟山和深圳的概率也较大。

  区域改革之一:雄安新区,探索新型城市发展模式

  中央高层希望将雄安打造为一座“未来之城”,向这座新城注入发展建设的新理想、新理念和新思路,使其成为改革开放近40年之后,一片充满理想的新试验田。雄安的主要任务有:开创新的城镇化红利分配机制、探索新的城市规划、建设、治理思路、构建新的经济发展战略。目前雄安新区的“1+3+54”规划体系正在逐渐清晰,预计在2018-2020年进入大规模集中建设期,有望为雄安主题带来新的催化。

  区域改革之二:砥砺前行,铸就美丽新海南

  海南主题具有主题投资所必须的重要性、预期差与确定性: 2018年是改革开放40周年,海南建省和海南经济特区成立“双30周年”。同时,海南是全国面积最大的经济特区,唯一的省级经济特区,全国唯一的省域国际旅游岛。时间点确定,重要性高、确定性大。对于未来可能出台的区域性政策存在预期差。

  产业改革:租购并举,中国房地产市场迎来20年来最大变局

  十九大报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,这将会是房地产长效机制的核心。“房住不炒”将成为我国房地产政策的主基调,长效机制的核心思想。房地产将回归其居住属性,淡化投资属性,弱化其在经济中的支柱地位。在租购并举这一表述中,“租”排在“售”的前面,说明房屋租赁将成为未来一段时期房地产政策的主要着力点,是“多主体供给、多渠道保障”的关键元素。

  正文 1.政策类主题每年都不会缺席,2018年更是大年

  1.1. 政策是A股主流的主题投资驱动力之一

  由于我国处于快速发展中,所以各项政策出台相对密集,且相应的政策往往会相关行业乃至国民经济产生深远影响,我们可以看到每年市场都会演绎出数个具备较大投资价值的政策类主题。

  今年,有两大政策类主题不得不提,一是在今年春季市场瞩目、涨幅巨大的“一带一路”主题;二是从去年秋季延续到今年四月初,又在6月之后再次展开的“国企改革”主题。

  1.2. 十九大开启新时代,18年还将迎来二中、三中全会

  2018年是党的新一届领导班子的开局第一年,我们在今年还将陆续迎来党的十九届二中、三中全会。一般来说,一中和二中全会重在人事,一中全会选举中央领导层,二中全会主要讨论国家机构的人事问题。在人事问题确定后,就到了集中精力解决当前发展面临的重大问题的时候了。回顾中共党史,一些具有重大转折性的决策,多是在三中全会上做出的:十一届三中全会提出把“以阶级斗争为纲”转移到社会主义现代化建设上来;十二届三中全会标志着改革由农村走向城市;十四届三中全会提出建立社会主义市场经济体制……历届的三中全会都容易出“大题目”,可能将在今年秋季召开的十九届三中全会也不例外,届时可能出台建设新时代中国特色社会主义的重大改革措施。预计在明年下半年政策主题会成为强市场主线。

  1.3. 政策类主题的投资的核心在于政策的选择和时机的把握

  政策选择:国家每年出台的各类政策数量繁多,真正能形成市场主线的主题却屈指可数,事实上,这些政策对于上市公司的业绩短期影响都是有限的,能否形成主题性机会与政策的层级高度,对政治经济的影响面紧密相关。因此,在政策主题的选择上,要重点关注层级高度高,对政治经济的影响面广,预期差较大的政策主题。

  时机把握:对于政策类主题,提前布局、适时锁定收益、谨慎追高是投资的关键。对于政策主题而言,政策层级越高,可预期性也就越强,也越有利于提前布局。例如今年的一带一路主题,提出于2013年9月,成型于2015年3月,去年12月中央政治局会议提出扎实推进“一带一路”建设,今年1月主席出席达沃斯论坛宣布今年5月,中国将在北京主办“一带一路”国际合作高峰论坛。因此,去年底到今年初是布局一带一路主题的较好机会,类似的还有国企改革主题。提前布局则较为从容,事后追高则操作不易。

  在布局之后,在何时的时间点选择兑现收益也十分重要。比如若有围绕政策举办的重要大会或者论坛的话,那么会前大量舆论造势期间就是兑现收益较好的时间点;再比如重大政策发布后,往往会经过专家解读、政策细化、局部试点、大量落地的阶段,这些事件往往会阶段性地助推主题的表现,也是给予兑现收益提供了时机。

  2.2018年政策类主题展望:改革开放40周年是最大主线!

  自1978年十一届三中全会开启改革开放进程以来,中国的改革事业已经走过了40年的光辉岁月。弹指一挥间,40年来中国的经济实力蓬勃发展,综合国力与日俱增,人民生活极大改善,年均增长率达到9.9%,2016年已经达到11.2万亿美元,对外贸易年均增长率达到16.3%,达到了3.7万亿美元。人均国内生产总值已经由大约200美元达到8900美元左右。在改革开放的艰辛历程中,我国结束国内混乱的局面、探索商品经济、走向依法治国。改革开放成为了“当代中国发展进步的活力之源”。

  在今年1月17日达沃斯论坛2017年年会开幕式主旨演讲上。主席宣布,今年5月中国将在北京主办“一带一路”国际合作高峰论坛。这次会议也成为今年5月“一带一路”行情的重要催化。而在今年9月厦门召开的金砖国家会议上,主席在开幕式主旨演讲上指出:“改革开放近40年,到明年我们要隆重地纪念一下,明年就是40年,在中国共产党领导下,中国人民凭着一股逢山开路、遇水架桥的闯劲,凭着一股滴水穿石的韧劲,成功走出一条中国特色社会主义道路。”

  10月25日,新一届中央政治局常委同采访十九大的中外记者见面时,主席对记者表示:“2018年,我们将迎来改革开放40周年。改革开放是决定当代中国命运的关键一招,40年的改革开放使中国人民生活实现了小康,逐步富裕起来了。我们将总结经验、乘势而上,继续推进国家治理体系和治理能力现代化,坚定不移深化各方面改革,坚定不移扩大开放,使改革和开放相互促进、相得益彰。我坚信,中华民族伟大复兴必将在改革开放的进程中得以实现。”

  2018年是中国改革开放40周年,也正是我国改革事业承前启后,继往开来的关键节点。在这一时间点上纪念改革开放40周年,一方面是对40年来改革开放成就、经验和教训的总结,另一方面更是为了坚定改革开放的道路、全面深化改革,扩大开放。

  我们预计,改革开放40周年将成为明年最大的政策类主题,届时许多对改革开放40周年的纪念活动都将成为主题上涨的催化剂。具体的,改革开放40周年主题可以细分为三条主线:扩大开放:自由贸易港等;区域改革:雄安新区、海南等;产业改革:住房租赁改革等。

  3.扩大开放:自由贸易港,新一轮开放的新高地

  对外开放,既是我国参与全球分工合作、融入世界经济实现经济高速增长的秘密武器,同时也是以开放推动改革、吸收海外先进经验的有效手段。当前的世界格局和世界对外贸易背景与改革开放之初已经出现了较大的变化,我国新一轮的对外开放政策正在酝酿之中,有望让我国经济高速增长最重要的引擎之一获得升级。

  3.1. 内部需要与外部压力:新一轮对外开放的双重动力

  3.2. 自由港:中国对外开放新高地

  3.2.1. 自由港的提出:自贸区3.0版

  自由港政策的推出并非突然,而是自贸区试点不断深化的必然结果。从中国第一个自由贸易试验区上海自贸区2013年9月挂牌两个月后,十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》上,有关自由贸易港的概念已经被提出,要求在推进现有试点基础上,选择若干具备条件地方发展自由贸易园(港)区。

  在今年3月国务院印发的《进一步深化中国(上海)自由贸易试验区改革开放方案》中,提出:在洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等海关特殊监管区域内,设立自由贸易港区。这是上海自贸区的3.0版,自贸区的发展翻开了新的篇章。

  3.2.2. 自由港的目标猜想:上海对标香港、新加坡

  上海自贸区作为我国自贸区“1+3+7”“雁形阵”中的“领头雁”,国务院对其的最新要求是“三区一堡”:开放和创新融为一体的综合改革试验区、开放型经济体系的风险压力测试区、提升政府治理能力的先行区、服务国家‘一带一路’建设和推动市场主体走出去的桥头堡。

  根据今年3月底印发的《全面深化中国(上海)自由贸易试验区改革开放方案》,国务院对上海自由港的要求是:“对标国际最高水平”,我们预计上海自贸区将对标香港、新加坡,建设开放度最高的自由贸易港区。在最近的半个世纪以来,中国香港、新加坡、迪拜港、巴拿马科隆港等自由港依托自身得天独厚的区位优势,不断完善贸易便利化举措,营造宽松、自由的贸易发展环境,实现了城市的崛起。预计上海自由港将以香港、新加坡为师:首先做好离岸贸易,然后做好离岸金融。离岸业务是将自由港和自贸区最大的区别。

  3.2.3. 自由港的政策前瞻:“四个自由”是着力点

  自由港,“自由”是其存在的灵魂,我们从商务部国际贸易经济合作研究院课题组的论文中对上海和香港、新加坡当前政策进行的评估中可以发现,上海目前在贸易自由化和投资领域开放领域获得了4.1和3.8分,距离香港和新加坡的水平较近,但在金融开放,自由人移动自由等领域,仍有较大进步空间。

  综合当前已经发布的政策文件和中央设立自由港的政策意图,我们预测“自由港”政策的主要着力点在于“四个自由”:

  3.2.4. 自由港的落地城市预测:上海居首,宁波-舟山与深圳概率大

  中国有哪些城市有望获得自由港的政策?我们根据港口基础、政策基础和目前表态三方面综合评估各城市获得自由港的可能性。首先,繁忙的港口是自由港发展对外贸易和各种离岸业务的基础,因此我们将拥有大型集装箱码头作为自由港的先决条件,将国内港口根据今年1-9月集装箱吞吐量进行排序,得到了上海、深圳、宁波-舟山等城市;其次,当前已经成为自由贸易区试点或者是综合保税区是成为自由贸易港的必要政策基础,排名靠前的几大港口多满足这一条件;最后,通过分析相关官员的表态分析这些城市建设自由港的确定性和进度。

  根据以上的分析结果,再综合城市定位和自贸区发展情况,我们认为,上海自由港落地最为确定,同时宁波-舟山和深圳的概率也较大:

  3.2.5. 自由港的投资机会:上海自由港、宁波-舟山港与粤港澳大湾区主题

  据第一财经报道,在前期大量企业需求调研和专题研究的基础上,上海已经形成了初步方案。目前正在国家有关部门的指导下,进一步细化完善方案,以确保在风险可控的前提下实现更高层次的开放。我们预计明年上海自由港可能落地实施,从而为“自由港”主题带来新催化。建议重点关注三大主线:

  4.区域改革之一:雄安新区,探索新型城市发展模式

  4.1. 定位“千年大计”,比肩深圳、浦东

  新华社4月1日报道:“中共中央、国务院印发通知,决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央做出的一项重大的历史性战略选择,是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事。”

  雄安新区定位“千年大计”,战略地位史无前例,罕见用词侧面说明了高层对雄安新区的高度重视。作为继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,与两者体量等级相配的雄安新区在未来或将成为中国经济的新增长极,成为中国经济领跑世界的新名片。

  根据中央的要求,雄安新区实际上肩负着四大战略任务:

  其中,第一与第三项战略任务,实际上是为了配合京津冀一体化战略和北京的新城市总体规划。根据党中央9月批复的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》:“到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平;城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。”雄安新区首先需要疏解北京的非首都功能,当前北京的主要问题集中在人口密集程度高,公共服务不均衡,交通堵塞,大气污染等,雄安的新区的建立有利于分散北京部分非首都职能,承载部分北京压力。 雄安新区将与北京城市副中心一道,将形成北京新的两翼。另一方面,雄安新区特殊的地理区位也意味着他将成为调整京津冀城市结构的一招妙棋,为河北创造一个新的经济增长极,并扩大天津的战略纵深,实现北京+雄安+滨海三角联动。

  4.2. 未来之城——充满理想的新试验田

  如果我们仅仅从区域性政策的角度理解雄安恐怕不够全面,通过对雄安新区的理念和规划思路进行深入分析,我们会发现一些深层次的政策意图:中央高层希望将雄安打造为一座“未来之城”,向这座新城注入发展建设的新理想、新理念和新思路,使其成为改革开放近40年之后,一片充满理想的新试验田。

  中国的改革开放之路,离不开各类试点对新制度、新事物的探索,其中最为典型的就是国家级新区,这类承担着国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区,可以在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策,被鼓励进行各项制度改革与创新的探索工作。是我国改革开放战略的前沿阵地。历史上的深圳经济特区和上海浦东新区两大国家级新区都为我国的改革开放进程带来了巨大的推动力,并成为珠三角和长三角的两大经济增长极。

  进入2017年,中国的改革开放已近40年,中国发展早已步入新阶段,内外部环境和面临的问题也都发生了较大的变化。

  雄安新区没有历史包袱,容错能力强,同时具有区位优势和国家政策支持,是建设“未来之城”,实践理想的一片绝佳试验田,也为我国其他城市未来的发展指出了一条新的道路。

  4.2.1. 新的城镇化红利分配机制

  城镇化是现代化的必由之路,土地在其中扮演着“启动器”“发动机”的角色。但旧有的城镇化模式的弊端已经十分突出:地方政府过于依赖土地财政,一次性征地过程无法让农民长久受益,过高的房价则让城市居民不堪重负。根据人民网的报道,雄安新区将再造一套新的城镇化红利分配机制,简称“三变”:变土地平衡为城市平衡,变政府争利为让市民获利,变产权少数人拥有为社会共有。

  根据新区新的城镇化红利分配机制,政府和农民以土地出资,折成股份,成为城市的“股东”,共有土地的使用权,新入雄安的创业者则以自己的劳动出资入股。房产开发商则投入资金和技术进行开发,最后土地增值的收益在政府、居民和开发商之间进行分配,大家共享城镇化发展的蛋糕。在政策制度上实施租售并举的住房政策,探索公租房等制度。

  4.2.2. 新的城市打造方式

  4.2.3. 新的经济发展方式

  与其他城市不同的是,雄安新区既不走高资源投入,高污染的粗放型发展模式,也不走房地产主导的城市发展模式,因为雄安担负着要在内陆闯出一条创新驱动发展模式的任务。为此,新区定位创新城市,将重点布局高端、高新产业,吸纳先进产业和优势企业,构建面向全球的科技创新合作体系,打造全球创新辐射引领高端平台。国家将鼓励国内科研机构、企业与国际科研机构加强合作,积极推进国际大科学计划和大科学工程落户雄安。

  在9月12日在雄安新区召开的科学技术部、河北省2017年部省工作会商会议上透露,科技部支持雄安新区科技创新发展规划研究,共同制定专项规划和创新驱动发展引领区实施方案。科技部支持雄安新区科技创新发展规划研究,共同制定专项规划和创新驱动发展引领区实施方案;支持新一代人工智能等“科技创新2030—重大项目”、国家科技重大项目、国家重点研发计划在新区落地,推动国家实验室、国家重点实验室和重大科研基础设施在新区布局;支持开展新的政策试点,推动设立国家自主创新示范区和国家高新区。

  据雄安新区官方信息发布平台《雄安发布》透露,截至9月28日,已经有包括阿里、腾讯、百度、京东、奇虎360、京东金融、深圳光启、国开投、中国人保等在内的48家企业在雄安新区成立公司,截至10月10日,已经有15家企业正式注册成立。获批落户的48家企业全部为高端、高新企业,包括19家央企和21家民企,来自北京的企业24家,来自深圳的企业13家。其中,前沿信息技术企业14家,现代金融服务企业15家,高端技术研究院7家,绿色生态企业5家,其他高端服务企业7家。

  4.3. 规划体系逐渐明晰,新区将进入全面开工建设阶段

  4.3.1. 雄安“1+3+54”规划体系逐渐清晰

  根据中央部署,到2020年,雄安新区对外骨干交通路网将基本建成,起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成,雏形初步显现;到2030年,建成绿色低碳、信息智能、宜居宜业,具有较强竞争力和影响力,人与自然和谐共处的现代化城市。因此,对于雄安新区的规划,中央高度重视,四个综合性规划都要报党中央、国务院审批,而且中央还专门委托京津冀协同发展专家咨询委员会对规划进行把关。该专家咨询委员会由16名国内相关领域的顶级专家组成,组长是中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士,副组长由中国工程院副副院长邬贺铨和国务院发展研究中心主任李伟担任。

  据《中国新闻周刊》报道,目前雄安新区的“1+3+54”规划体系正在逐渐清晰。“1”是指雄安新区总体规划,“3”是指起步区控制性规划、启动区控制性详细规划和白洋淀生态环境治理和保护规划,“54”则是指22个专项规划和32个重大课题研究。其中新区总体规划、起步区控制性规划和启动区控制性详细规划均由中国城市规划设计研究院负责编制,白洋淀生态规划的编制单位由中国科学院生态环境研究中心编制。22个专项规划和32个专题研究则是针对总体规划的某一个部分:比如轨道交通、防洪等,这些规划编制工作则由不同的单位分别负责,比如住建部政策研究中心负责研究新区住房政策等。

  4.3.2. 新区预计在2018-2020年进入大规模集中建设期

  目前,距离市场最关心的雄安总体规划最终获批公布的日子越来越近,近期关于雄安包括建材招标、拆迁征地、白洋淀治理、人才招聘、招商引资等开工前期准备事项也都陆续展开。我们认为,雄安半周岁过后,雄安新区规划的最终获批公布就进入倒计时阶段,规划获批后雄安将进入全面开工建设,2018-2020年将成为大规模集中建设期,需密切关注雄安首批环保、基建订单的落地。环保和基建先行,其中环保中最重要的是白洋淀水务治理,基建中突出地下城市空间的开拓和绿色节能建材建筑的运用,中远期除了会着重打造“绿色生态”之外,雄安新区还将会是“科技创新”的智慧城市,发展如云计算、大数据、军民融合、生物医药、高端制造等产业。

  总结来说,雄安新区目前较为确定的六大投资方向:

  1、设计规划先行

  2、环保事关重大:河道治理、园林绿化、大气、直饮水等

  3、地产理念先进:租赁住房、特色小镇等

  4、建筑绿色节能:装配式建筑、地热等

  5、地下工程突出:轨交、地下管廊等

  6、产业高端科创:大数据、云计算、智慧城市等

  5.区域改革之二:砥砺前行,铸就美丽新海南

  5.1. 2018即将迎来重大时间节点,海南主题的重要性、预期差与确定性

  海南是中国最南端的省份,因改革开放而生,也因改革开放而兴,自独立建省成立经济特区后,一直是中国面积最大的经济特区,也是唯一的省级经济特区。如今,在“一带一路”倡议总体框架和建设海洋强国的时代背景下,海南正积极发挥自己的优势,迎来新的发展点。

  对于A股投资而言,海南主题具有主题投资所必须的重要性、预期差与确定性:

  5.2. 因改革而生,海南各项改革不断深化

  海南“多规合一”的一张蓝图,吹响了全面深化改革的冲锋号。在明确红线基础上,海南统筹安排各类开发空间布局,明确城市发展方向和边界:统筹布局以海口为中心的海澄文一体化综合经济圈和以三亚为中心的大三亚旅游经济圈;统筹布局100个特色产业小镇和1000个美丽乡村建设,促进城乡一体化发展;重点培育十二大产业,统筹布局6类24个省级重点产业园区;统筹布局路网、光网、电网、气网和水网等“五网”为主体的基础设施。

  5.3. 打造对外开放桥头堡,积极建设国际旅游岛

  海南地理位置独特,古代就扼守海上丝绸之路要冲。如今,南海航道更是名副其实的世界“黄金水道”。在30年的改革开放变迁中,海南找准自己的产业发展方向,积极发展第三产业,2010年,海南国际旅游岛建设上升为国家战略。

  海南拥有中国最好生态环境、最大经济特区和唯一省域国际旅游岛的三大突出优势,在如今“一带一路”倡议总体框架和建设海洋强国的时代背景下,将自身优势转化为务实合作成果是海南推动与周边国家和地区唱响共商、共建、共享“一带一路”的主旋律。省委书记刘赐贵表示,参与“一带一路”建设是当前海南持续扩大开放、服务国家大局的着力点,海南正充分发挥自身优势,深化与“21世纪海上丝绸之路”沿线特别是周边国家和地区的互联互通、务实合作,推动打造“泛南海旅游经济合作圈”,推动海南与沿线国家和地区港口、航空交通基础设施互联互通,争取3年内开通100条国际航线,全面提升国际旅游岛建设的国际化水平。

  5.3.1. 交通设施完善促进国际旅游岛发展

  由于缺乏与大陆的陆上交通,海南省这一地理位置长期以来限制了当地旅游业面向海外的发展,而近年来,为与国际接轨,进一步向外开放,海南省积极完善基础交通设施建设,为当地经济发展注入活力。

  交通是海南打造国际旅游岛最重要的基础设施之一,随着海南国际航线枢纽,跨海高铁以及岛内交通网络构建完成,海南的旅游产业未来有望迎来新的发展阶段。

  5.3.2. 支持离岛免税店

  2011年4月海南岛离岛免税政策正式落地实行,这是中央赋予海南国际旅游岛建设中含金量大、影响力最为广泛的重要政策之一,海南也是目前全国特殊的享有该项政策的省份。2017年7月28日海南省政府厅下发《海南省推动实体零售创新转型实施方案》,提出进一步丰富离岛免税店布局,向国家争取在省内适当区域增开离岛免税店。

  5.3.3. 试水赛马

  海南曾在上世纪90年代初就进行了“赛马”的探索,后由于政策不明朗而不得不中途放弃。海南试水赛马等竞技体育具有三大优势:一是作为一个独立岛屿地理条件优越;二是作为全国最大的特区,做新的尝试具有政策上的便利性;三是试水赛马有利于国际旅游岛建设,符合海南省的发展定位。

  国家级的政策上,2010年初曾公布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发〔2009〕44号)。《意见》明确指出:在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目,探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。考虑到文件的表述和我国现有的法律法规,我们认为海南开放类似澳门赌场的可能性较低,未来首先开放的或许是赛马竞技等旅游体育娱乐项目。需要注意的是,《意见》公布7年以来海南在赛马方面的试水推进较慢,未来是否会有新的政策推动有待观察。

  5.3.4. 邮轮试验区

  邮轮被称为“漂浮在黄金水道上的黄金产业”,具有1∶10的乘数效应。目前三亚申请设立‘中国邮轮旅游发展实验区’的报告已递交到国家旅游局,《三亚市邮轮旅游产业规划》刚刚经三亚市规委会通过,《三亚市邮轮旅游发展专项规划》正在组织编制。

  5.4. 四条主线把握海南主题投资机会

  2018年是改革开放40周年,海南建省和海南经济特区成立“双30周年”,在这一重大时间节点到来之前,我们继续坚定看好海南主题投资机会,海南国际旅游岛建设的政策支持和“多规合一”等一系列改革的推进将带来较大的预期差。建议投资者继续关注,投资线索上,看好免税店、交运、基建、赛马四条主线。

  6.产业改革:租购并举,中国房地产市场迎来20年来最大变局

  10月18日,在党的十九大报告中,习近平同志明确指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  6.1. 从需求侧到供给侧,建立长效机制破解房地产调控“困局”

  6.1.1. 历次地产调控均从需求端着手,无法从根本上解决问题

  自2010年以来,我国房地产市场已经至少经历了3轮调控,对房地产企业的销售限制越来越严厉,对房地产市场的干预程度越来越深。其主要调控手段经历了从限购、限贷、限价、限售不断升级的四个阶段。

  经过近两年来严厉的调控,目前我国的房地产市场接近冻结状态,房价维持稳定,成交比较清淡。但目前的地产调控仍然面临着政策持续性的问题,这是因为过去常用的调控手段多为通过限购、限贷等方式,从需求侧着手调控,无法从根本上解决房地产市场的供需矛盾。因而往往只能持续1-2年时间。从实际效果来说,调控效果并不理想,尤其是一线城市房价涨幅巨大,从2010年6月到2016年11月,一线城市(北上广深)百城住宅平均价格上涨了94%,接近翻番。我国对建立房地产长效机制的需求非常迫切。

  6.1.2. 房地产长效机制,必须从供给侧着手

  我国目前房地产问题“困局”难解,主要有三大矛盾:

  要从根本上解决居民的住房需求,并抑制房地产泡沫,加大城市居住用地的供应无疑是一个较好的方法,但土地的供应却很难增加,中国土地制度的特殊性是一个重要原因。

  “城市的土地属于国家所有”,这是我国82年宪法对土地所有制度的明确规定,与世界上绝大多数国家和地区土地归私人所有的情况不同的是,我国城市土地都归国有。这意味着面对房价上涨,两种土地制度下的土地供给机制将有所不同:在私有制下,土地的供应是竞争性的,这意味着人口流入城市并推动房价和地价上升会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。而在国有制下,土地的供应是垄断性的,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。如果地方政府试图扩大土地供应,则会引发银行和持有大量房产的中产阶级对于房价泡沫破裂的担忧,而如果地方政府持续少量出让高价地块,则可以持续获得大量土地出让收入,但土地及住房的供需矛盾则无法根本解决。

  三大矛盾点相互牵制,难以解开。我们可以发现,从供给侧入手建立长效机制,同时缓解三方面的矛盾,正成为未来解决我国房地产问题的思路。

  6.2. 租购并举获得大力支持,将迎来快速发展期

  6.2.1. 地产政策发生转变,租购并举是关键

  6.2.2. 从中央力推到地方积极试点,住房租赁将迎来高速发展期

  最近1年多以来,住房租赁获得了政策的大力推动,其中纲领性的政策文件是去年6月印发的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),文件,文件提出:实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容。为后续支持住房租赁的文件和试点陆续出台定下了基调。并指出要从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加群住房租赁监管等6个方面支持住房租赁市场的发展。

  党中央和国务院的决策也获得了各中央部委和地方政府的纷纷响应,今年7月20日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。住建部同时会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。通知印发前三天,广州政府已经率先出台“租售同权”政策,《通知》出台后,佛山、上海、沈阳、无锡、成都、杭州、南京、郑州、北京等城市也纷纷采取行动,通过公布新政、供应只租不售地块、和房地产租赁企业合作等方式,推动住房租赁市场的发展。

  6.3. 租赁市场发展的两大阻碍均有望破除

  6.3.1. 集体建设用地建设租赁住房,解决房地产难题的一招好棋

  在推动住房租赁的诸多政策中,即将出台的国家级“租售同权”立法:《住房租赁管理条例》和正在进行的集体建设用地建设租赁住房试点最令人期待。前者通过建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇,从需求端化解庞大的买房刚需,增加租房需求。后者则通过利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾。

  今年8月28日,国土资源部和住房城乡建设部共同下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定了第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  《方案》要求:在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果。试点城市编制实施方案经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

  利用集体建设用地建设租赁住房,一石多鸟,是解决房地产难题的一招好棋:

  集体建设用地入市:对农村而言可以盘活资产,增加收入;对城市而言可以增加土地供应,优化城市建设;对居民而言可以以较低的租金获得优质的住房服务;对住房租赁企业而言则是获得低价土地、发挥专业优势、统一建设规划的好项目。四大主体均能获益颇多,试点有望顺利推进。

  6.3.2. 租赁住房REITs到来,打造租赁住房商业模式闭环

  REITs这种产品,是国家推动住房租赁行业发展给予的重要金融政策支持。租赁住房REITs产品试点,一方面可以为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品,另一方面也能为相关房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径,形成完整商业闭环,解除租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”,令其得以通过资本市场资金实现租赁住房市场轻资产运营模式。从而增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。助推租赁住房市场健康、快速、规模化和可持续发展。

  今年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs、首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。为后续的租赁住房REITs试点起到了很好的示范作用。

  6.4. 空间巨大,政策力推,地产后周期的绝佳选择

  从全国的住房租赁市场发展来看,我国的租赁市场占整个房地产交易市场的比重仅为6%,远低于美国的50%和日本的72%。同时租赁市场仍不成熟,全国机构化渗透率只有2%,北京作为一线城市中机构化渗透率最高的城市,也才不到5%,相比之下美国机构化渗透率在30%左右,日本的渗透率达到80%以上,在市场成熟度上领先我国很多。

  就算是租赁市场最为发达的一线城市,目前而言与其他国际大都市相比差距也巨大。根据链家研究院的数据,目前北京、上海、深圳的租赁房屋占比分别为20%、20%、21%,租赁人口占比分别为34%、40%、34%,与纽约、洛杉矶、旧金山等国际大都市超过60%的租赁房屋占比和超过50%的租赁人口占比相比,仍有较大发展空间。

  “租购并举”是我国房地产长效机制中的核心政策,国家政策大力推动为住房租赁行业的崛起带来大机遇,当前并不发达的租赁市场和较低的机构化渗透率水平也为未来住房租赁巨头的诞生提供了大机会。我们相信,这个行业目前正在蓬勃发展的初期,虽然还有很多问题需要后期在实际操作中不断改进完善,但其确确实实可以解决目前住房市场中的最大痛点,属于产业空间巨大与政策高度很高的双击选择。目前主要有两类公司受益逻辑清晰:

  ■风险提示: 1、雄安新区建设进度不及预期;2、海南区域性政策具有不确定性。

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  整体观点

  2018年政策类主题展望:改革开放40周年是最大主线!

  2018年是中国改革开放40周年,也正是我国改革事业承前启后,继往开来的关键节点。在这一时间点上纪念改革开放40周年,一方面是对40年来改革开放成就、经验和教训的总结,另一方面更是为了坚定改革开放的道路、全面深化改革。我们预计,改革开放40周年将成为明年最大的政策类主题,届时许多对改革开放40周年的纪念活动及推出的相关政策都将成为主题上涨的催化剂。具体的,改革开放40周年主题可以细分为三条主线:扩大开放:自由贸易港等;区域改革:雄安新区、海南等;产业改革:住房租赁改革等。

  扩大开放:自由贸易港,新一轮开放的新高地

  当前的世界格局和世界对外贸易背景与改革开放之初已经出现了较大的变化,我国新一轮的对外开放政策正在酝酿之中。自由港将成为我国对外开放的新高地,我们根据港口基础、政策基础和目前表态再综合城市定位和自贸区发展情况,我们认为,上海自由港落地最为确定,同时宁波-舟山和深圳的概率也较大。

  区域改革之一:雄安新区,探索新型城市发展模式

  中央高层希望将雄安打造为一座“未来之城”,向这座新城注入发展建设的新理想、新理念和新思路,使其成为改革开放近40年之后,一片充满理想的新试验田。雄安的主要任务有:开创新的城镇化红利分配机制、探索新的城市规划、建设、治理思路、构建新的经济发展战略。目前雄安新区的“1+3+54”规划体系正在逐渐清晰,预计在2018-2020年进入大规模集中建设期,有望为雄安主题带来新的催化。

  区域改革之二:砥砺前行,铸就美丽新海南

  海南主题具有主题投资所必须的重要性、预期差与确定性: 2018年是改革开放40周年,海南建省和海南经济特区成立“双30周年”。同时,海南是全国面积最大的经济特区,唯一的省级经济特区,全国唯一的省域国际旅游岛。时间点确定,重要性高、确定性大。对于未来可能出台的区域性政策存在预期差。

  产业改革:租购并举,中国房地产市场迎来20年来最大变局

  十九大报告强调要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,这将会是房地产长效机制的核心。“房住不炒”将成为我国房地产政策的主基调,长效机制的核心思想。房地产将回归其居住属性,淡化投资属性,弱化其在经济中的支柱地位。在租购并举这一表述中,“租”排在“售”的前面,说明房屋租赁将成为未来一段时期房地产政策的主要着力点,是“多主体供给、多渠道保障”的关键元素。

  正文 1.政策类主题每年都不会缺席,2018年更是大年

  1.1. 政策是A股主流的主题投资驱动力之一

  由于我国处于快速发展中,所以各项政策出台相对密集,且相应的政策往往会相关行业乃至国民经济产生深远影响,我们可以看到每年市场都会演绎出数个具备较大投资价值的政策类主题。

  今年,有两大政策类主题不得不提,一是在今年春季市场瞩目、涨幅巨大的“一带一路”主题;二是从去年秋季延续到今年四月初,又在6月之后再次展开的“国企改革”主题。

  1.2. 十九大开启新时代,18年还将迎来二中、三中全会

  2018年是党的新一届领导班子的开局第一年,我们在今年还将陆续迎来党的十九届二中、三中全会。一般来说,一中和二中全会重在人事,一中全会选举中央领导层,二中全会主要讨论国家机构的人事问题。在人事问题确定后,就到了集中精力解决当前发展面临的重大问题的时候了。回顾中共党史,一些具有重大转折性的决策,多是在三中全会上做出的:十一届三中全会提出把“以阶级斗争为纲”转移到社会主义现代化建设上来;十二届三中全会标志着改革由农村走向城市;十四届三中全会提出建立社会主义市场经济体制……历届的三中全会都容易出“大题目”,可能将在今年秋季召开的十九届三中全会也不例外,届时可能出台建设新时代中国特色社会主义的重大改革措施。预计在明年下半年政策主题会成为强市场主线。

  1.3. 政策类主题的投资的核心在于政策的选择和时机的把握

  政策选择:国家每年出台的各类政策数量繁多,真正能形成市场主线的主题却屈指可数,事实上,这些政策对于上市公司的业绩短期影响都是有限的,能否形成主题性机会与政策的层级高度,对政治经济的影响面紧密相关。因此,在政策主题的选择上,要重点关注层级高度高,对政治经济的影响面广,预期差较大的政策主题。

  时机把握:对于政策类主题,提前布局、适时锁定收益、谨慎追高是投资的关键。对于政策主题而言,政策层级越高,可预期性也就越强,也越有利于提前布局。例如今年的一带一路主题,提出于2013年9月,成型于2015年3月,去年12月中央政治局会议提出扎实推进“一带一路”建设,今年1月主席出席达沃斯论坛宣布今年5月,中国将在北京主办“一带一路”国际合作高峰论坛。因此,去年底到今年初是布局一带一路主题的较好机会,类似的还有国企改革主题。提前布局则较为从容,事后追高则操作不易。

  在布局之后,在何时的时间点选择兑现收益也十分重要。比如若有围绕政策举办的重要大会或者论坛的话,那么会前大量舆论造势期间就是兑现收益较好的时间点;再比如重大政策发布后,往往会经过专家解读、政策细化、局部试点、大量落地的阶段,这些事件往往会阶段性地助推主题的表现,也是给予兑现收益提供了时机。

  2.2018年政策类主题展望:改革开放40周年是最大主线!

  自1978年十一届三中全会开启改革开放进程以来,中国的改革事业已经走过了40年的光辉岁月。弹指一挥间,40年来中国的经济实力蓬勃发展,综合国力与日俱增,人民生活极大改善,国内生产总值年均增长率达到9.9%,2016年已经达到11.2万亿美元,对外贸易年均增长率达到16.3%,达到了3.7万亿美元。人均国内生产总值已经由大约200美元达到8900美元左右。在改革开放的艰辛历程中,我国结束国内混乱的局面、探索商品经济、走向依法治国。改革开放成为了“当代中国发展进步的活力之源”。

  在今年1月17日达沃斯论坛2017年年会开幕式主旨演讲上。主席宣布,今年5月中国将在北京主办“一带一路”国际合作高峰论坛。这次会议也成为今年5月“一带一路”行情的重要催化。而在今年9月厦门召开的金砖国家会议上,主席在开幕式主旨演讲上指出:“改革开放近40年,到明年我们要隆重地纪念一下,明年就是40年,在中国共产党领导下,中国人民凭着一股逢山开路、遇水架桥的闯劲,凭着一股滴水穿石的韧劲,成功走出一条中国特色社会主义道路。”

  10月25日,新一届中央政治局常委同采访十九大的中外记者见面时,主席对记者表示:“2018年,我们将迎来改革开放40周年。改革开放是决定当代中国命运的关键一招,40年的改革开放使中国人民生活实现了小康,逐步富裕起来了。我们将总结经验、乘势而上,继续推进国家治理体系和治理能力现代化,坚定不移深化各方面改革,坚定不移扩大开放,使改革和开放相互促进、相得益彰。我坚信,中华民族伟大复兴必将在改革开放的进程中得以实现。”

  2018年是中国改革开放40周年,也正是我国改革事业承前启后,继往开来的关键节点。在这一时间点上纪念改革开放40周年,一方面是对40年来改革开放成就、经验和教训的总结,另一方面更是为了坚定改革开放的道路、全面深化改革,扩大开放。

  我们预计,改革开放40周年将成为明年最大的政策类主题,届时许多对改革开放40周年的纪念活动都将成为主题上涨的催化剂。具体的,改革开放40周年主题可以细分为三条主线:扩大开放:自由贸易港等;区域改革:雄安新区、海南等;产业改革:住房租赁改革等。

  3.扩大开放:自由贸易港,新一轮开放的新高地

  对外开放,既是我国参与全球分工合作、融入世界经济实现经济高速增长的秘密武器,同时也是以开放推动改革、吸收海外先进经验的有效手段。当前的世界格局和世界对外贸易背景与改革开放之初已经出现了较大的变化,我国新一轮的对外开放政策正在酝酿之中,有望让我国经济高速增长最重要的引擎之一获得升级。

  3.1. 内部需要与外部压力:新一轮对外开放的双重动力

  3.2. 自由港:中国对外开放新高地

  3.2.1. 自由港的提出:自贸区3.0版

  自由港政策的推出并非突然,而是自贸区试点不断深化的必然结果。从中国第一个自由贸易试验区上海自贸区2013年9月挂牌两个月后,十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》上,有关自由贸易港的概念已经被提出,要求在推进现有试点基础上,选择若干具备条件地方发展自由贸易园(港)区。

  在今年3月国务院印发的《进一步深化中国(上海)自由贸易试验区改革开放方案》中,提出:在洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等海关特殊监管区域内,设立自由贸易港区。这是上海自贸区的3.0版,自贸区的发展翻开了新的篇章。

  3.2.2. 自由港的目标猜想:上海对标香港、新加坡

  上海自贸区作为我国自贸区“1+3+7”“雁形阵”中的“领头雁”,国务院对其的最新要求是“三区一堡”:开放和创新融为一体的综合改革试验区、开放型经济体系的风险压力测试区、提升政府治理能力的先行区、服务国家‘一带一路’建设和推动市场主体走出去的桥头堡。

  根据今年3月底印发的《全面深化中国(上海)自由贸易试验区改革开放方案》,国务院对上海自由港的要求是:“对标国际最高水平”,我们预计上海自贸区将对标香港、新加坡,建设开放度最高的自由贸易港区。在最近的半个世纪以来,中国香港、新加坡、迪拜港、巴拿马科隆港等自由港依托自身得天独厚的区位优势,不断完善贸易便利化举措,营造宽松、自由的贸易发展环境,实现了城市的崛起。预计上海自由港将以香港、新加坡为师:首先做好离岸贸易,然后做好离岸金融。离岸业务是将自由港和自贸区最大的区别。

  3.2.3. 自由港的政策前瞻:“四个自由”是着力点

  自由港,“自由”是其存在的灵魂,我们从商务部国际贸易经济合作研究院课题组的论文中对上海和香港、新加坡当前政策进行的评估中可以发现,上海目前在贸易自由化和投资领域开放领域获得了4.1和3.8分,距离香港和新加坡的水平较近,但在金融开放,自由人移动自由等领域,仍有较大进步空间。

  综合当前已经发布的政策文件和中央设立自由港的政策意图,我们预测“自由港”政策的主要着力点在于“四个自由”:

  3.2.4. 自由港的落地城市预测:上海居首,宁波-舟山与深圳概率大

  中国有哪些城市有望获得自由港的政策?我们根据港口基础、政策基础和目前表态三方面综合评估各城市获得自由港的可能性。首先,繁忙的港口是自由港发展对外贸易和各种离岸业务的基础,因此我们将拥有大型集装箱码头作为自由港的先决条件,将国内港口根据今年1-9月集装箱吞吐量进行排序,得到了上海、深圳、宁波-舟山等城市;其次,当前已经成为自由贸易区试点或者是综合保税区是成为自由贸易港的必要政策基础,排名靠前的几大港口多满足这一条件;最后,通过分析相关官员的表态分析这些城市建设自由港的确定性和进度。

  根据以上的分析结果,再综合城市定位和自贸区发展情况,我们认为,上海自由港落地最为确定,同时宁波-舟山和深圳的概率也较大:

  3.2.5. 自由港的投资机会:上海自由港、宁波-舟山港与粤港澳大湾区主题

  据第一财经报道,在前期大量企业需求调研和专题研究的基础上,上海已经形成了初步方案。目前正在国家有关部门的指导下,进一步细化完善方案,以确保在风险可控的前提下实现更高层次的开放。我们预计明年上海自由港可能落地实施,从而为“自由港”主题带来新催化。建议重点关注三大主线:

  4.区域改革之一:雄安新区,探索新型城市发展模式

  4.1. 定位“千年大计”,比肩深圳、浦东

  新华社4月1日报道:“中共中央、国务院印发通知,决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央做出的一项重大的历史性战略选择,是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事。”

  雄安新区定位“千年大计”,战略地位史无前例,罕见用词侧面说明了高层对雄安新区的高度重视。作为继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,与两者体量等级相配的雄安新区在未来或将成为中国经济的新增长极,成为中国经济领跑世界的新名片。

  根据中央的要求,雄安新区实际上肩负着四大战略任务:

  其中,第一与第三项战略任务,实际上是为了配合京津冀一体化战略和北京的新城市总体规划。根据党中央9月批复的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》:“到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平;城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。”雄安新区首先需要疏解北京的非首都功能,当前北京的主要问题集中在人口密集程度高,公共服务不均衡,交通堵塞,大气污染等,雄安的新区的建立有利于分散北京部分非首都职能,承载部分北京压力。 雄安新区将与北京城市副中心一道,将形成北京新的两翼。另一方面,雄安新区特殊的地理区位也意味着他将成为调整京津冀城市结构的一招妙棋,为河北创造一个新的经济增长极,并扩大天津的战略纵深,实现北京+雄安+滨海三角联动。

  4.2. 未来之城——充满理想的新试验田

  如果我们仅仅从区域性政策的角度理解雄安恐怕不够全面,通过对雄安新区的理念和规划思路进行深入分析,我们会发现一些深层次的政策意图:中央高层希望将雄安打造为一座“未来之城”,向这座新城注入发展建设的新理想、新理念和新思路,使其成为改革开放近40年之后,一片充满理想的新试验田。

  中国的改革开放之路,离不开各类试点对新制度、新事物的探索,其中最为典型的就是国家级新区,这类承担着国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区,可以在辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策,被鼓励进行各项制度改革与创新的探索工作。是我国改革开放战略的前沿阵地。历史上的深圳经济特区和上海浦东新区两大国家级新区都为我国的改革开放进程带来了巨大的推动力,并成为珠三角和长三角的两大经济增长极。

  进入2017年,中国的改革开放已近40年,中国发展早已步入新阶段,内外部环境和面临的问题也都发生了较大的变化。

  雄安新区没有历史包袱,容错能力强,同时具有区位优势和国家政策支持,是建设“未来之城”,实践理想的一片绝佳试验田,也为我国其他城市未来的发展指出了一条新的道路。

  4.2.1. 新的城镇化红利分配机制

  城镇化是现代化的必由之路,土地在其中扮演着“启动器”“发动机”的角色。但旧有的城镇化模式的弊端已经十分突出:地方政府过于依赖土地财政,一次性征地过程无法让农民长久受益,过高的房价则让城市居民不堪重负。根据人民网的报道,雄安新区将再造一套新的城镇化红利分配机制,简称“三变”:变土地平衡为城市平衡,变政府争利为让市民获利,变产权少数人拥有为社会共有。

  根据新区新的城镇化红利分配机制,政府和农民以土地出资,折成股份,成为城市的“股东”,共有土地的使用权,新入雄安的创业者则以自己的劳动出资入股。房产开发商则投入资金和技术进行开发,最后土地增值的收益在政府、居民和开发商之间进行分配,大家共享城镇化发展的蛋糕。在政策制度上实施租售并举的住房政策,探索公租房等制度。

  4.2.2. 新的城市打造方式

  4.2.3. 新的经济发展方式

  与其他城市不同的是,雄安新区既不走高资源投入,高污染的粗放型发展模式,也不走房地产主导的城市发展模式,因为雄安担负着要在内陆闯出一条创新驱动发展模式的任务。为此,新区定位创新城市,将重点布局高端、高新产业,吸纳先进产业和优势企业,构建面向全球的科技创新合作体系,打造全球创新辐射引领高端平台。国家将鼓励国内科研机构、企业与国际科研机构加强合作,积极推进国际大科学计划和大科学工程落户雄安。

  在9月12日在雄安新区召开的科学技术部、河北省2017年部省工作会商会议上透露,科技部支持雄安新区科技创新发展规划研究,共同制定专项规划和创新驱动发展引领区实施方案。科技部支持雄安新区科技创新发展规划研究,共同制定专项规划和创新驱动发展引领区实施方案;支持新一代人工智能等“科技创新2030—重大项目”、国家科技重大项目、国家重点研发计划在新区落地,推动国家实验室、国家重点实验室和重大科研基础设施在新区布局;支持开展新的政策试点,推动设立国家自主创新示范区和国家高新区。

  据雄安新区官方信息发布平台《雄安发布》透露,截至9月28日,已经有包括阿里、腾讯、百度、京东、奇虎360、京东金融、深圳光启、国开投、中国人保等在内的48家企业在雄安新区成立公司,截至10月10日,已经有15家企业正式注册成立。获批落户的48家企业全部为高端、高新企业,包括19家央企和21家民企,来自北京的企业24家,来自深圳的企业13家。其中,前沿信息技术企业14家,现代金融服务企业15家,高端技术研究院7家,绿色生态企业5家,其他高端服务企业7家。

  4.3. 规划体系逐渐明晰,新区将进入全面开工建设阶段

  4.3.1. 雄安“1+3+54”规划体系逐渐清晰

  根据中央部署,到2020年,雄安新区对外骨干交通路网将基本建成,起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成,雏形初步显现;到2030年,建成绿色低碳、信息智能、宜居宜业,具有较强竞争力和影响力,人与自然和谐共处的现代化城市。因此,对于雄安新区的规划,中央高度重视,四个综合性规划都要报党中央、国务院审批,而且中央还专门委托京津冀协同发展专家咨询委员会对规划进行把关。该专家咨询委员会由16名国内相关领域的顶级专家组成,组长是中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士,副组长由中国工程院副副院长邬贺铨和国务院发展研究中心主任李伟担任。

  据《中国新闻周刊》报道,目前雄安新区的“1+3+54”规划体系正在逐渐清晰。“1”是指雄安新区总体规划,“3”是指起步区控制性规划、启动区控制性详细规划和白洋淀生态环境治理和保护规划,“54”则是指22个专项规划和32个重大课题研究。其中新区总体规划、起步区控制性规划和启动区控制性详细规划均由中国城市规划设计研究院负责编制,白洋淀生态规划的编制单位由中国科学院生态环境研究中心编制。22个专项规划和32个专题研究则是针对总体规划的某一个部分:比如轨道交通、防洪等,这些规划编制工作则由不同的单位分别负责,比如住建部政策研究中心负责研究新区住房政策等。

  4.3.2. 新区预计在2018-2020年进入大规模集中建设期

  目前,距离市场最关心的雄安总体规划最终获批公布的日子越来越近,近期关于雄安包括建材招标、拆迁征地、白洋淀治理、人才招聘、招商引资等开工前期准备事项也都陆续展开。我们认为,雄安半周岁过后,雄安新区规划的最终获批公布就进入倒计时阶段,规划获批后雄安将进入全面开工建设,2018-2020年将成为大规模集中建设期,需密切关注雄安首批环保、基建订单的落地。环保和基建先行,其中环保中最重要的是白洋淀水务治理,基建中突出地下城市空间的开拓和绿色节能建材建筑的运用,中远期除了会着重打造“绿色生态”之外,雄安新区还将会是“科技创新”的智慧城市,发展如云计算、大数据、军民融合、生物医药、高端制造等产业。

  总结来说,雄安新区目前较为确定的六大投资方向:

  1、设计规划先行

  2、环保事关重大:河道治理、园林绿化、大气、直饮水等

  3、地产理念先进:租赁住房、特色小镇等

  4、建筑绿色节能:装配式建筑、地热等

  5、地下工程突出:轨交、地下管廊等

  6、产业高端科创:大数据、云计算、智慧城市等

  5.区域改革之二:砥砺前行,铸就美丽新海南

  5.1. 2018即将迎来重大时间节点,海南主题的重要性、预期差与确定性

  海南是中国最南端的省份,因改革开放而生,也因改革开放而兴,自独立建省成立经济特区后,一直是中国面积最大的经济特区,也是唯一的省级经济特区。如今,在“一带一路”倡议总体框架和建设海洋强国的时代背景下,海南正积极发挥自己的优势,迎来新的发展点。

  对于A股投资而言,海南主题具有主题投资所必须的重要性、预期差与确定性:

  5.2. 因改革而生,海南各项改革不断深化

  海南“多规合一”的一张蓝图,吹响了全面深化改革的冲锋号。在明确红线基础上,海南统筹安排各类开发空间布局,明确城市发展方向和边界:统筹布局以海口为中心的海澄文一体化综合经济圈和以三亚为中心的大三亚旅游经济圈;统筹布局100个特色产业小镇和1000个美丽乡村建设,促进城乡一体化发展;重点培育十二大产业,统筹布局6类24个省级重点产业园区;统筹布局路网、光网、电网、气网和水网等“五网”为主体的基础设施。

  5.3. 打造对外开放桥头堡,积极建设国际旅游岛

  海南地理位置独特,古代就扼守海上丝绸之路要冲。如今,南海航道更是名副其实的世界“黄金水道”。在30年的改革开放变迁中,海南找准自己的产业发展方向,积极发展第三产业,2010年,海南国际旅游岛建设上升为国家战略。

  海南拥有中国最好生态环境、最大经济特区和唯一省域国际旅游岛的三大突出优势,在如今“一带一路”倡议总体框架和建设海洋强国的时代背景下,将自身优势转化为务实合作成果是海南推动与周边国家和地区唱响共商、共建、共享“一带一路”的主旋律。省委书记刘赐贵表示,参与“一带一路”建设是当前海南持续扩大开放、服务国家大局的着力点,海南正充分发挥自身优势,深化与“21世纪海上丝绸之路”沿线特别是周边国家和地区的互联互通、务实合作,推动打造“泛南海旅游经济合作圈”,推动海南与沿线国家和地区港口、航空交通基础设施互联互通,争取3年内开通100条国际航线,全面提升国际旅游岛建设的国际化水平。

  5.3.1. 交通设施完善促进国际旅游岛发展

  由于缺乏与大陆的陆上交通,海南省这一地理位置长期以来限制了当地旅游业面向海外的发展,而近年来,为与国际接轨,进一步向外开放,海南省积极完善基础交通设施建设,为当地经济发展注入活力。

  交通是海南打造国际旅游岛最重要的基础设施之一,随着海南国际航线枢纽,跨海高铁以及岛内交通网络构建完成,海南的旅游产业未来有望迎来新的发展阶段。

  5.3.2. 支持离岛免税店

  2011年4月海南岛离岛免税政策正式落地实行,这是中央赋予海南国际旅游岛建设中含金量大、影响力最为广泛的重要政策之一,海南也是目前全国特殊的享有该项政策的省份。2017年7月28日海南省政府厅下发《海南省推动实体零售创新转型实施方案》,提出进一步丰富离岛免税店布局,向国家争取在省内适当区域增开离岛免税店。

  5.3.3. 试水赛马

  海南曾在上世纪90年代初就进行了“赛马”的探索,后由于政策不明朗而不得不中途放弃。海南试水赛马等竞技体育具有三大优势:一是作为一个独立岛屿地理条件优越;二是作为全国最大的特区,做新的尝试具有政策上的便利性;三是试水赛马有利于国际旅游岛建设,符合海南省的发展定位。

  国家级的政策上,2010年初曾公布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发〔2009〕44号)。《意见》明确指出:在海南试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目,探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。考虑到文件的表述和我国现有的法律法规,我们认为海南开放类似澳门赌场的可能性较低,未来首先开放的或许是赛马竞技等旅游体育娱乐项目。需要注意的是,《意见》公布7年以来海南在赛马方面的试水推进较慢,未来是否会有新的政策推动有待观察。

  5.3.4. 邮轮试验区

  邮轮被称为“漂浮在黄金水道上的黄金产业”,具有1∶10的乘数效应。目前三亚申请设立‘中国邮轮旅游发展实验区’的报告已递交到国家旅游局,《三亚市邮轮旅游产业规划》刚刚经三亚市规委会通过,《三亚市邮轮旅游发展专项规划》正在组织编制。

  5.4. 四条主线把握海南主题投资机会

  2018年是改革开放40周年,海南建省和海南经济特区成立“双30周年”,在这一重大时间节点到来之前,我们继续坚定看好海南主题投资机会,海南国际旅游岛建设的政策支持和“多规合一”等一系列改革的推进将带来较大的预期差。建议投资者继续关注,投资线索上,看好免税店、交运、基建、赛马四条主线。

  6.产业改革:租购并举,中国房地产市场迎来20年来最大变局

  10月18日,在党的十九大报告中,习近平同志明确指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  6.1. 从需求侧到供给侧,建立长效机制破解房地产调控“困局”

  6.1.1. 历次地产调控均从需求端着手,无法从根本上解决问题

  自2010年以来,我国房地产市场已经至少经历了3轮调控,对房地产企业的销售限制越来越严厉,对房地产市场的干预程度越来越深。其主要调控手段经历了从限购、限贷、限价、限售不断升级的四个阶段。

  经过近两年来严厉的调控,目前我国的房地产市场接近冻结状态,房价维持稳定,成交比较清淡。但目前的地产调控仍然面临着政策持续性的问题,这是因为过去常用的调控手段多为通过限购、限贷等方式,从需求侧着手调控,无法从根本上解决房地产市场的供需矛盾。因而往往只能持续1-2年时间。从实际效果来说,调控效果并不理想,尤其是一线城市房价涨幅巨大,从2010年6月到2016年11月,一线城市(北上广深)百城住宅平均价格上涨了94%,接近翻番。我国对建立房地产长效机制的需求非常迫切。

  6.1.2. 房地产长效机制,必须从供给侧着手

  我国目前房地产问题“困局”难解,主要有三大矛盾:

  要从根本上解决居民的住房需求,并抑制房地产泡沫,加大城市居住用地的供应无疑是一个较好的方法,但土地的供应却很难增加,中国土地制度的特殊性是一个重要原因。

  “城市的土地属于国家所有”,这是我国82年宪法对土地所有制度的明确规定,与世界上绝大多数国家和地区土地归私人所有的情况不同的是,我国城市土地都归国有。这意味着面对房价上涨,两种土地制度下的土地供给机制将有所不同:在私有制下,土地的供应是竞争性的,这意味着人口流入城市并推动房价和地价上升会刺激城市土地所有者增加住宅用地的市场供应,或者通过政治游说提高住宅用地的密度和容积率,来变相地扩大城市土地的供应。这一机制约束了地价的上升幅度,从而限制了房价的水平。而在国有制下,土地的供应是垄断性的,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。如果地方政府试图扩大土地供应,则会引发银行和持有大量房产的中产阶级对于房价泡沫破裂的担忧,而如果地方政府持续少量出让高价地块,则可以持续获得大量土地出让收入,但土地及住房的供需矛盾则无法根本解决。

  三大矛盾点相互牵制,难以解开。我们可以发现,从供给侧入手建立长效机制,同时缓解三方面的矛盾,正成为未来解决我国房地产问题的思路。

  6.2. 租购并举获得大力支持,将迎来快速发展期

  6.2.1. 地产政策发生转变,租购并举是关键

  6.2.2. 从中央力推到地方积极试点,住房租赁将迎来高速发展期

  最近1年多以来,住房租赁获得了政策的大力推动,其中纲领性的政策文件是去年6月印发的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),文件,文件提出:实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容。为后续支持住房租赁的文件和试点陆续出台定下了基调。并指出要从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加群住房租赁监管等6个方面支持住房租赁市场的发展。

  党中央和国务院的决策也获得了各中央部委和地方政府的纷纷响应,今年7月20日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。住建部同时会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。通知印发前三天,广州政府已经率先出台“租售同权”政策,《通知》出台后,佛山、上海、沈阳、无锡、成都、杭州、南京、郑州、北京等城市也纷纷采取行动,通过公布新政、供应只租不售地块、和房地产租赁企业合作等方式,推动住房租赁市场的发展。

  6.3. 租赁市场发展的两大阻碍均有望破除

  6.3.1. 集体建设用地建设租赁住房,解决房地产难题的一招好棋

  在推动住房租赁的诸多政策中,即将出台的国家级“租售同权”立法:《住房租赁管理条例》和正在进行的集体建设用地建设租赁住房试点最令人期待。前者通过建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇,从需求端化解庞大的买房刚需,增加租房需求。后者则通过利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾。

  今年8月28日,国土资源部和住房城乡建设部共同下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定了第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  《方案》要求:在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果。试点城市编制实施方案经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

  利用集体建设用地建设租赁住房,一石多鸟,是解决房地产难题的一招好棋:

  集体建设用地入市:对农村而言可以盘活资产,增加收入;对城市而言可以增加土地供应,优化城市建设;对居民而言可以以较低的租金获得优质的住房服务;对住房租赁企业而言则是获得低价土地、发挥专业优势、统一建设规划的好项目。四大主体均能获益颇多,试点有望顺利推进。

  6.3.2. 租赁住房REITs到来,打造租赁住房商业模式闭环

  REITs这种资产证券化产品,是国家推动住房租赁行业发展给予的重要金融政策支持。租赁住房REITs产品试点,一方面可以为资本市场投资者增加一种具备稳定收益来源的不动产证券化产品,另一方面也能为相关房地产企业提供创新融资渠道和投资退出路径,形成完整商业闭环,解除租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”,令其得以通过资本市场资金实现租赁住房市场轻资产运营模式。从而增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。助推租赁住房市场健康、快速、规模化和可持续发展。

  今年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs、首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。为后续的租赁住房REITs试点起到了很好的示范作用。

  6.4. 空间巨大,政策力推,地产后周期的绝佳选择

  从全国的住房租赁市场发展来看,我国的租赁市场占整个房地产交易市场的比重仅为6%,远低于美国的50%和日本的72%。同时租赁市场仍不成熟,全国机构化渗透率只有2%,北京作为一线城市中机构化渗透率最高的城市,也才不到5%,相比之下美国机构化渗透率在30%左右,日本的渗透率达到80%以上,在市场成熟度上领先我国很多。

  就算是租赁市场最为发达的一线城市,目前而言与其他国际大都市相比差距也巨大。根据链家研究院的数据,目前北京、上海、深圳的租赁房屋占比分别为20%、20%、21%,租赁人口占比分别为34%、40%、34%,与纽约、洛杉矶、旧金山等国际大都市超过60%的租赁房屋占比和超过50%的租赁人口占比相比,仍有较大发展空间。

  “租购并举”是我国房地产长效机制中的核心政策,国家政策大力推动为住房租赁行业的崛起带来大机遇,当前并不发达的租赁市场和较低的机构化渗透率水平也为未来住房租赁巨头的诞生提供了大机会。我们相信,这个行业目前正在蓬勃发展的初期,虽然还有很多问题需要后期在实际操作中不断改进完善,但其确确实实可以解决目前住房市场中的最大痛点,属于产业空间巨大与政策高度很高的双击选择。目前主要有两类公司受益逻辑清晰:

  ■风险提示: 1、雄安新区建设进度不及预期;2、海南区域性政策具有不确定性。

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